El socio de KPMG Carlos Bardavio defiende que las medidas de apoyo al acceso a la vivienda en Cataluña deben centrarse menos en la penalización y más en aumentar la oferta mediante la movilización de suelo público, subvencionar la VPO, atraer inversión privada con reglas claras e incentivar fiscalmente a los pequeños propietarios que mantengan viviendas en alquiler residencial. Estas son algunas de las conclusiones de su ponencia en el seminario de la UIMP organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) dedicado a la política de vivienda a la que ha asistido nextllobregat.cat al ser su editora, BCN Content Factory, socio de APIE. En estos dos enlaces tienen los lectores las anteriores entregas de aportaciones al debate sobre la emergencia social para acceder a la vivienda. Encabeza estas líneas el experto Carlos Bardavio durante su participación en la ponencia sobre la encrucijada de la vivienda.

Cataluña, y especialmente Barcelona y su área metropolitana, aparece en el debate de vivienda como uno de los territorios donde la tensión del alquiler es más evidente. Para Carlos Bardavio, socio de KPMG, el problema parte de un diagnóstico equivocado, ya que, a su juicio, se ha instalado la idea de que el mercado está dominado por fondos especulativos, cuando buena parte del alquiler sigue en manos de particulares y funciona también como instrumento de ahorro familiar. Desde esa lectura, Bardavio considera que, si el problema principal es la escasez de oferta, las políticas públicas deberían “incentivar la oferta” y no adoptar medidas que retraigan vivienda del alquiler permanente. 

Topar precios perjudica a los demandantes de vivienda

El enfoque de Bardavio es especialmente crítico con la aplicación de la Ley de Vivienda en Cataluña y con la declaración de zonas tensionadas. Según su análisis, topar las rentas al finalizar un contrato puede proteger al inquilino que ya vive en la vivienda, pero dificulta el acceso de nuevos hogares porque desincentiva que los propietarios vuelvan a poner el piso en alquiler tradicional. En su intervención ha atribuido a la Ley de Vivienda la desaparición de 120.000 viviendas del mercado de alquiler residencial, 60.000 de ellas en el área de Barcelona, y señaló que la presión de demanda habría pasado de 210 a 437 personas por piso de alquiler. 

Bardavio resume el efecto de estas políticas en la idea de que benefician al inquilino existente, pero perjudican al nuevo demandante. En el caso de Barcelona, advierte de que un propietario que herede una vivienda puede optar por no destinarla al alquiler habitual si se encuentra en zona tensionada, y buscar en cambio fórmulas como el alquiler temporal, el flex living o el alquiler de habitaciones. Esa deriva, sostiene, agrava el problema de acceso porque reduce la oferta disponible para hogares que buscan una vivienda estable.

Desplegar “verdaderos” incentivos fiscales

La receta que plantea para Cataluña combina tres ejes. El primero es la seguridad jurídica para quienes alquilan vivienda habitual. El segundo, incentivos fiscales “verdaderos” para pequeños propietarios que alquilen a colectivos con más dificultades de acceso, como familias monoparentales, personas mayores o vulnerables. El tercero, medidas para desincentivar los usos que compiten con el alquiler residencial —turístico, temporal, habitaciones o flex living— si no se acompaña la regulación del mercado tradicional con estímulos que lo hagan atractivo. 

En vivienda protegida, Bardavio defiende que los ayuntamientos son una pieza central porque buena parte de las políticas de VPO dependen del suelo municipal. Pero, si los consistorios no tienen capacidad financiera suficiente, considera necesaria la colaboración público-privada. En Cataluña, explica que KPMG ha participado en el diseño, junto con el ICF y ayuntamientos, de un programa para promover vivienda pública en suelos municipales mediante derechos de superficie otorgados a privados, con financiación pública para desarrollar VPO. 

La VPO necesitan subvención “para que salgan los números”

El socio de KPMG admite que no todos los suelos serán atractivos para los inversores, pero sostiene que sí existen ubicaciones con capacidad de generar proyectos viables. Su tesis es que la VPO necesita subvención para que “salgan los números”: sin apoyo público, los inversores no entran o se desplazan hacia productos más rentables, como residencias de estudiantes, alquiler temporal o flex living. Por eso interpreta que Cataluña, pese a medidas que considera fallidas —como las zonas tensionadas o la obligación del 30% de vivienda protegida—, sí ha entendido una parte del mensaje del sector privado: la vivienda asequible requiere subvenciones. 

El debate conecta con otro dato relevante para Cataluña: el área urbana de Barcelona tiene 142.894 viviendas previstas pendientes en suelos incluidos en el planeamiento de desarrollo, equivalentes al 7,1% de su parque de vivienda de 2021; además, el 48,8% de los suelos municipales figuraban sin edificar en los datos de 2016. Para Bardavio, esta bolsa de suelo y la capacidad de los ayuntamientos para movilizarla son claves para ampliar la oferta de vivienda asequible. 

Cambiar el foco en Cataluña con más oferta

Su posición no equivale a dejar el acceso a la vivienda exclusivamente en manos del mercado. Bardavio sostiene que una política “de libre mercado” tampoco resuelve el problema, porque existe una masa relevante de población que no puede acceder a la vivienda. Por ello, propone estimular la oferta con incentivos, orientar el suelo hacia vivienda protegida o asequible y lograr que los apoyos públicos acaben repercutiendo en las familias que acceden a la VPO, no solo en los operadores privados. 

En síntesis, la propuesta de Bardavio para Cataluña pasa por cambiar el foco, otorgando menos confianza a los topes de precios como solución central y más políticas de oferta. Esto significa seguridad jurídica para recuperar alquiler permanente, incentivos fiscales al pequeño propietario, subvenciones a la promoción de VPO, movilización de suelo municipal mediante derechos de superficie y colaboración con inversores privados bajo condiciones que garanticen vivienda asequible para hogares con rentas bajas o medias.