El suelo urbano ocioso y la densificación ganan peso en el debate sobre la crisis de la vivienda. La crisis de acceso a la vivienda ha dejado de ser solo un problema de precios, demanda o financiación. Cada vez con más fuerza, el debate se desplaza hacia una cuestión menos visible pero decisiva. ¿Qué hacen los ayuntamientos con el suelo urbano que tienen disponible?, ¿qué obligaciones deben asumir para transformarlo en vivienda asequible de forma urgente? y ¿hasta qué punto las ciudades pueden crecer sobre sí mismas en altura de los edificios para ganar oferta residencial con mayor rapidez? 

Todas las respuestas a esas cuestiones que demuestran que los ayuntamientos tienen competencias en materia de vivienda las responden de forma afirmativa los expertos Ignacio Ezquiaga, investigador de Funcas, y Carlos Bardavio, socio de KPMG, que aparecen en la imagen que encabezan estas líneas, durante una sesión de la UIMP organizada por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) dedicada a la política de vivienda y en la que ha participado nextllobregat.cat al ser su editora, BCN Content Factory, socio de APIE. Ambos expertos coinciden en que el mercado residencial se encuentra en una encrucijada y que la solución pasa por aumentar la oferta, especialmente de vivienda pública, protegida o asequible. Sin embargo, ponen el acento en el punto clave de que el suelo existe, pero en muchos casos permanece bloqueado por sus propietarios y por los ayuntamientos que lo mantienen “ocioso”. Esta es la segunda entrega de 4 sobre las salidas a adoptar frente a la emergencia social de la vivienda. Más información sobre la primera entrega en este enlace.

Suelos “en manos muertas”

Ezquiaga ha sido especialmente contundente al denunciar la existencia de suelos en “manos muertas”, es decir, en poder de propietarios públicos o privados que no los desarrollan. Según su planteamiento, una parte relevante del suelo urbano o urbanizable disponible está en manos de ayuntamientos, la Sareb, fondos o grandes tenedores que no lo promueven. El resultado es que, mientras los precios suben y los jóvenes retrasan su emancipación, los solares permanecen vacíos, infrautilizados o sin destino residencial.

El investigador de Funcas recuerda que los ayuntamientos reciben suelo gratuitamente a través de las cesiones urbanísticas obligatorias que acompañan a muchas promociones privadas. La legislación establece que esos aprovechamientos deben destinarse prioritariamente a vivienda pública o protegida. Sí, la ley dice prioritariamente y no obligatoriamente. Pero, según Ezquiaga, en demasiados casos esos terrenos no se activan y acaban convertidos en aparcamientos en superficie, solares provisionales o espacios sin uso residencial.

Reclama un “puñetazo en la mesa” de los Ayuntamientos

En este contexto, el ejemplo del Ayuntamiento de Cartagena ha sido citado como una referencia de actuación municipal más decidida. El Ayuntamiento de esta ciudad, gobernado por el PP, ha iniciado procedimientos de edificación forzosa sobre decenas de solares vacíos situados en el centro urbano. La fórmula permite obligar a los propietarios a construir o, en caso contrario, abrir la puerta a mecanismos de sustitución o expropiación. Para Ezquiaga, este tipo de medidas demuestran que los ayuntamientos no solo tienen competencias urbanísticas, sino también instrumentos legales para combatir la ociosidad del suelo.

La tesis es clara ante la actual emergencia residencial, ya que mantener solares urbanos sin desarrollar debería tener consecuencias. Ezquiaga defiende penalizar la inactividad mediante figuras ya previstas en la normativa, como la edificación forzosa, la pérdida de determinados derechos urbanísticos si no se ejecutan o una fiscalidad más exigente sobre el aprovechamiento no materializado. “Se acabó lo de los solares vacíos”, resume al reclamar un “puñetazo en la mesa” de las administraciones locales.

Elevar el vuelo de los edificios existentes

A esa vía se suma otra solución de aplicación potencialmente más rápida, como es elevar el vuelo de edificios existentes, permitiendo añadir uno o dos pisos en inmuebles donde la estructura, el planeamiento y las condiciones urbanísticas lo permitan. Los ponentes citan el ejemplo del País Vasco, que ha previsto recurrir a esta fórmula para incrementar el parque residencial sin necesidad de consumir nuevo suelo. La medida conecta con una estrategia de densificación urbana que puede ser especialmente relevante en ciudades con poco suelo disponible, como Barcelona y buena parte de su área metropolitana.

Este crecimiento en altura permitiría aprovechar mejor la ciudad ya construida, acelerar la creación de viviendas y reducir la presión sobre nuevos desarrollos urbanísticos. Los defensores de la densificación también aseguran que esta solución encaja con el modelo de ciudad compacta, de proximidad y menor consumo energético. Sin embargo, exige planificación, criterios técnicos rigurosos y consenso vecinal, porque no todos los edificios pueden soportar nuevas plantas ni todos los barrios ni ciudades admiten más densidad sin reforzar antes servicios, movilidad y equipamientos.

Illa defiende “densificar” el área metropolitana

La propuesta conecta, además, con el planteamiento que el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, ha situado en el debate catalán sobre vivienda, al defender la necesidad de densificar las ciudades, especialmente en el área metropolitana de Barcelona, para construir más pisos allí donde ya existe trama urbana y evitar un consumo extensivo de nuevo suelo. 

Illa ha defendido levantar “tanto como quepa” como respuesta a la emergencia residencial, una orientación que abre la puerta a revisar planeamientos, aumentar edificabilidades y estudiar, en aquellos municipios donde el suelo disponible sea insuficiente, fórmulas como elevar el vuelo de determinados edificios uno o dos pisos, siempre que las condiciones técnicas, urbanísticas y de servicios lo permitan. Esta vía permitiría ganar vivienda con mayor rapidez en entornos consolidados, aunque también obliga a acompasar la densificación con más transporte público, equipamientos, zonas verdes y consenso vecinal.

La situación adquiere una dimensión especial en Cataluña y, en particular, en Barcelona y su área metropolitana. Los ponentes coinciden en que la capital catalana sufre una presión similar a la de otras grandes ciudades europeas que ostentan similar atracción turística, actividad económica, demanda internacional, estudiantes, profesionales temporales y escasez de vivienda habitual. Todo ello tensiona el mercado y expulsa a los jóvenes y a las rentas medias.

Alquiler tradicional frente otros negocios

Carlos Bardavio, socio de KPMG, ha introducido otro elemento en el debate catalán sobre el destino de la vivienda al alquiler tradicional, ya que compite cada vez más con otros usos inmobiliarios más rentables, como el alquiler de temporada, el alquiler por habitaciones, las residencias de estudiantes, el denominado “flex living” o los apartamentos turísticos. A su juicio, si el alquiler residencial se regula con intensidad, pero no se incentiva, muchos propietarios e inversores optan por otros productos menos intervenidos y más rentables.

Bardavio ha sido crítico con algunas medidas aplicadas en Cataluña, como la declaración de zonas tensionadas o la reserva del 30% de vivienda protegida en nuevas promociones cuando no va acompañada de suficientes subvenciones. En su opinión, estas políticas desincentivan la oferta si no se equilibran con seguridad jurídica, incentivos fiscales y colaboración público-privada.

Plan del Instituto Catalán de Finanzas

Pese a sus diferencias, ambos ponentes coinciden en que Cataluña también ofrece ejemplos de fórmulas que pueden funcionar. Bardavio cita programas impulsados con el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) y ayuntamientos catalanes para promover vivienda pública sobre suelos municipales mediante derechos de superficie. En este modelo, el ayuntamiento conserva la propiedad del suelo, el privado construye y gestiona la promoción con financiación pública o apoyo institucional, y las viviendas se destinan a VPO o alquiler asequible.

Ezquiaga valoró este tipo de mecanismos porque permiten que el suelo público, muchas veces obtenido gratuitamente por los municipios, vuelva al circuito residencial a bajo coste y con finalidad social. Su argumento es que la vivienda protegida solo será realmente asequible si se reduce al máximo la repercusión del suelo en el precio final. Si el suelo llegó gratis a la administración, el experto defiende que debería volver al mercado residencial también en condiciones muy ventajosas para producir vivienda asequible de forma permanente.

No hay transparencia municipal

Otra adversidad a superar es la falta de transparencia de los Ayuntamientos en dar a conocer el estado de los suelos que poseen. El debate apunta así a una triple vía. Primero, exigir a los ayuntamientos que inventaríen, movilicen y desarrollen sus suelos disponibles. Segundo, crear marcos atractivos para que propietarios privados e inversores participen en la promoción de vivienda protegida o asequible sin derivar el suelo hacia usos más rentables, pero menos útiles socialmente. Y tercero, estudiar fórmulas de densificación como la elevación de edificios, que pueden ofrecer resultados más rápidos en entornos urbanos consolidados y con escasez de suelo.

La conclusión compartida es que la política de vivienda no puede limitarse a regular precios o proteger contratos existentes. Barcelona, su área metropolitana necesitan más vivienda. Y para construirla, el suelo es la pieza central, tanto el suelo vacío que permanece bloqueado como el suelo ya construido que puede aprovecharse mejor. La pregunta ya no es solo cuánta vivienda falta, sino por qué tantos terrenos capaces de acogerla siguen vacíos, qué edificios pueden crecer en altura y qué administraciones están dispuestas a asumir la responsabilidad de activar todas las herramientas disponibles. Queda un año para las próximas elecciones municipales y los ayuntamientos deberían explicar qué suelos poseen y qué medidas van a adoptar para incrementar el parque de viviendas asequibles. La emergencia social así lo reclama.