El soci de KPMG Carlos Bardavio defensa que les mesures de suport a l’accés a l’habitatge a Catalunya s’han de centrar menys en la penalització i més a augmentar l’oferta mitjançant la mobilització de sòl públic, subvencionar l’HPO, atraure inversió privada amb regles clares i incentivar fiscalment els petits propietaris que mantinguin habitatges en lloguer residencial. Aquestes són algunes de les conclusions de la seva ponència al seminari de la UIMP organitzat per l’Associació de Periodistes d’Informació Econòmica (APIE) dedicat a la política d’habitatge, al qual ha assistit nextllobregat.cat, ja que la seva editora, BCN Content Factory, és sòcia de l’APIE. En aquests dos enllaços els lectors tenen les entregues anteriors d’aportacions al debat sobre l’emergència social per accedir a l’habitatge. Encapçala aquestes línies l’expert Carlos Bardavio durant la seva participació en la ponència sobre la cruïlla de l’habitatge.

Catalunya, i especialment Barcelona i la seva àrea metropolitana, apareix en el debat sobre l’habitatge com un dels territoris on la tensió del lloguer és més evident. Per a Carlos Bardavio, soci de KPMG, el problema parteix d’un diagnòstic equivocat, ja que, al seu parer, s’ha instaurat la idea que el mercat està dominat per fons especulatius, quan bona part del lloguer continua en mans de particulars i funciona també com a instrument d’estalvi familiar. Des d’aquesta lectura, Bardavio considera que, si el problema principal és l’escassetat d’oferta, les polítiques públiques haurien d’“incentivar l’oferta” i no adoptar mesures que retirin habitatges del lloguer permanent.

Limitar els preus perjudica els demandants d’habitatge

L’enfocament de Bardavio és especialment crític amb l’aplicació de la Llei d’Habitatge a Catalunya i amb la declaració de zones tensionades. Segons la seva anàlisi, limitar les rendes en finalitzar un contracte pot protegir el llogater que ja viu a l’habitatge, però dificulta l’accés de noves llars perquè desincentiva que els propietaris tornin a posar el pis en lloguer tradicional. En la seva intervenció ha atribuït a la Llei d’Habitatge la desaparició de 120.000 habitatges del mercat de lloguer residencial, 60.000 dels quals a l’àrea de Barcelona, i va assenyalar que la pressió de demanda hauria passat de 210 a 437 persones per pis de lloguer.

Bardavio resumeix l’efecte d’aquestes polítiques en la idea que beneficien el llogater existent, però perjudiquen el nou demandant. En el cas de Barcelona, adverteix que un propietari que hereti un habitatge pot optar per no destinar-lo al lloguer habitual si es troba en una zona tensionada, i buscar, en canvi, fórmules com el lloguer temporal, el flex living o el lloguer d’habitacions. Aquesta deriva, sosté, agreuja el problema d’accés perquè redueix l’oferta disponible per a les llars que busquen un habitatge estable.

Desplegar “veritables” incentius fiscals

La recepta que planteja per a Catalunya combina tres eixos. El primer és la seguretat jurídica per als qui lloguen habitatge habitual. El segon, incentius fiscals “veritables” per als petits propietaris que lloguin a col·lectius amb més dificultats d’accés, com famílies monoparentals, persones grans o vulnerables. El tercer, mesures per desincentivar els usos que competeixen amb el lloguer residencial —turístic, temporal, habitacions o flex living— si no s’acompanya la regulació del mercat tradicional amb estímuls que el facin atractiu.

En habitatge protegit, Bardavio defensa que els ajuntaments són una peça central perquè bona part de les polítiques d’HPO depenen del sòl municipal. Però, si els consistoris no tenen capacitat financera suficient, considera necessària la col·laboració publicoprivada. A Catalunya, explica que KPMG ha participat en el disseny, juntament amb l’ICF i ajuntaments, d’un programa per promoure habitatge públic en sòls municipals mitjançant drets de superfície atorgats a privats, amb finançament públic per desenvolupar HPO.

L’HPO necessita subvenció “perquè surtin els números”

El soci de KPMG admet que no tots els sòls seran atractius per als inversors, però sosté que sí que existeixen ubicacions amb capacitat de generar projectes viables. La seva tesi és que l’HPO necessita subvenció perquè “surtin els números”: sense suport públic, els inversors no hi entren o es desplacen cap a productes més rendibles, com residències d’estudiants, lloguer temporal o flex living. Per això interpreta que Catalunya, malgrat mesures que considera fallides —com les zones tensionades o l’obligació del 30% d’habitatge protegit—, sí que ha entès una part del missatge del sector privat: l’habitatge assequible requereix subvencions.

El debat connecta amb una altra dada rellevant per a Catalunya: l’àrea urbana de Barcelona té 142.894 habitatges previstos pendents en sòls inclosos en el planejament de desenvolupament, equivalents al 7,1% del seu parc d’habitatge de 2021; a més, el 48,8% dels sòls municipals figuraven sense edificar en les dades de 2016. Per a Bardavio, aquesta bossa de sòl i la capacitat dels ajuntaments per mobilitzar-la són claus per ampliar l’oferta d’habitatge assequible.

Canviar el focus a Catalunya amb més oferta

La seva posició no equival a deixar l’accés a l’habitatge exclusivament en mans del mercat. Bardavio sosté que una política “de lliure mercat” tampoc resol el problema, perquè existeix una massa rellevant de població que no pot accedir a l’habitatge. Per això, proposa estimular l’oferta amb incentius, orientar el sòl cap a habitatge protegit o assequible i aconseguir que els suports públics acabin repercutint en les famílies que accedeixen a l’HPO, i no només en els operadors privats.

En síntesi, la proposta de Bardavio per a Catalunya passa per canviar el focus, atorgant menys confiança als topalls de preus com a solució central i més pes a les polítiques d’oferta. Això significa seguretat jurídica per recuperar el lloguer permanent, incentius fiscals al petit propietari, subvencions a la promoció d’HPO, mobilització de sòl municipal mitjançant drets de superfície i col·laboració amb inversors privats sota condicions que garanteixin habitatge assequible per a llars amb rendes baixes o mitjanes.