El sòl urbà ociós i la densificació guanyen pes en el debat sobre la crisi de l’habitatge. La crisi d’accés a l’habitatge ha deixat de ser només un problema de preus, demanda o finançament. Cada vegada amb més força, el debat es desplaça cap a una qüestió menys visible però decisiva. Què fan els ajuntaments amb el sòl urbà que tenen disponible? Quines obligacions han d’assumir per transformar-lo en habitatge assequible de manera urgent? I fins a quin punt les ciutats poden créixer sobre si mateixes en alçada dels edificis per guanyar oferta residencial amb més rapidesa?

Totes les respostes a aquestes qüestions, que demostren que els ajuntaments tenen competències en matèria d’habitatge, les responen de manera afirmativa els experts Ignacio Ezquiaga, investigador de Funcas, i Carlos Bardavio, soci de KPMG, que apareixen a la imatge que encapçala aquestes línies, durant una sessió de la UIMP organitzada per l’Associació de Periodistes d’Informació Econòmica (APIE) dedicada a la política d’habitatge i en la qual ha participat nextllobregat.cat, ja que la seva editora, BCN Content Factory, és sòcia de l’APIE. Tots dos experts coincideixen que el mercat residencial es troba en una cruïlla i que la solució passa per augmentar l’oferta, especialment d’habitatge públic, protegit o assequible. Tanmateix, posen l’accent en el punt clau que el sòl existeix, però en molts casos roman bloquejat pels seus propietaris i pels ajuntaments que el mantenen “ociós”. Aquesta és la segona entrega de quatre sobre les sortides a adoptar davant l’emergència social de l’habitatge. Més informació sobre la primera entrega en aquest enllaç.

Sòls “en mans mortes”

Ezquiaga ha estat especialment contundent en denunciar l’existència de sòls en “mans mortes”, és a dir, en poder de propietaris públics o privats que no els desenvolupen. Segons el seu plantejament, una part rellevant del sòl urbà o urbanitzable disponible és en mans d’ajuntaments, la Sareb, fons o grans tenidors que no l’impulsen. El resultat és que, mentre els preus pugen i els joves retarden la seva emancipació, els solars romanen buits, infrautilitzats o sense destí residencial.

L’investigador de Funcas recorda que els ajuntaments reben sòl gratuïtament a través de les cessions urbanístiques obligatòries que acompanyen moltes promocions privades. La legislació estableix que aquests aprofitaments s’han de destinar prioritàriament a habitatge públic o protegit. Sí, la llei diu prioritàriament i no obligatòriament. Però, segons Ezquiaga, en massa casos aquests terrenys no s’activen i acaben convertits en aparcaments en superfície, solars provisionals o espais sense ús residencial.

Reclama un “cop de puny sobre la taula” dels ajuntaments

En aquest context, l’exemple de l’Ajuntament de Cartagena ha estat citat com una referència d’actuació municipal més decidida. L’Ajuntament d’aquesta ciutat, governat pel PP, ha iniciat procediments d’edificació forçosa sobre desenes de solars buits situats al centre urbà. La fórmula permet obligar els propietaris a construir o, en cas contrari, obrir la porta a mecanismes de substitució o expropiació. Per a Ezquiaga, aquest tipus de mesures demostren que els ajuntaments no només tenen competències urbanístiques, sinó també instruments legals per combatre l’ociositat del sòl.

La tesi és clara davant l’actual emergència residencial, ja que mantenir solars urbans sense desenvolupar hauria de tenir conseqüències. Ezquiaga defensa penalitzar la inactivitat mitjançant figures ja previstes en la normativa, com l’edificació forçosa, la pèrdua de determinats drets urbanístics si no s’executen o una fiscalitat més exigent sobre l’aprofitament no materialitzat. “S’ha acabat això dels solars buits”, resumeix en reclamar un “cop de puny sobre la taula” de les administracions locals.

Elevar l’alçada dels edificis existents

A aquesta via s’hi suma una altra solució d’aplicació potencialment més ràpida, com és elevar l’alçada dels edificis existents, permetent afegir un o dos pisos en immobles on l’estructura, el planejament i les condicions urbanístiques ho permetin. Els ponents citen l’exemple del País Basc, que ha previst recórrer a aquesta fórmula per incrementar el parc residencial sense necessitat de consumir nou sòl. La mesura connecta amb una estratègia de densificació urbana que pot ser especialment rellevant en ciutats amb poc sòl disponible, com Barcelona i bona part de la seva àrea metropolitana.

Aquest creixement en alçada permetria aprofitar millor la ciutat ja construïda, accelerar la creació d’habitatges i reduir la pressió sobre nous desenvolupaments urbanístics. Els defensors de la densificació també asseguren que aquesta solució encaixa amb el model de ciutat compacta, de proximitat i de menor consum energètic. Tanmateix, exigeix planificació, criteris tècnics rigorosos i consens veïnal, perquè no tots els edificis poden suportar noves plantes ni tots els barris o ciutats admeten més densitat sense reforçar abans els serveis, la mobilitat i els equipaments.

Illa defensa “densificar” l’àrea metropolitana

La proposta connecta, a més, amb el plantejament que el president de la Generalitat, Salvador Illa, ha situat en el debat català sobre habitatge, en defensar la necessitat de densificar les ciutats, especialment a l’àrea metropolitana de Barcelona, per construir més pisos allà on ja existeix trama urbana i evitar un consum extensiu de nou sòl.

Illa ha defensat construir “tant com càpiga” com a resposta a l’emergència residencial, una orientació que obre la porta a revisar planejaments, augmentar edificabilitats i estudiar, en aquells municipis on el sòl disponible sigui insuficient, fórmules com elevar el dret de vol de determinats edificis un o dos pisos, sempre que les condicions tècniques, urbanístiques i de serveis ho permetin. Aquesta via permetria guanyar habitatge amb més rapidesa en entorns consolidats, tot i que també obliga a acompassar la densificació amb més transport públic, equipaments, zones verdes i consens veïnal.

La situació adquireix una dimensió especial a Catalunya i, en particular, a Barcelona i la seva àrea metropolitana. Els ponents coincideixen que la capital catalana pateix una pressió similar a la d’altres grans ciutats europees que tenen una atracció turística comparable, activitat econòmica, demanda internacional, estudiants, professionals temporals i escassetat d’habitatge habitual. Tot això tensiona el mercat i expulsa els joves i les rendes mitjanes.

Lloguer tradicional davant d’altres negocis

Carlos Bardavio, soci de KPMG, ha introduït un altre element en el debat català sobre el destí de l’habitatge de lloguer tradicional, ja que competeix cada vegada més amb altres usos immobiliaris més rendibles, com el lloguer de temporada, el lloguer per habitacions, les residències d’estudiants, l’anomenat “flex living” o els apartaments turístics. Al seu parer, si el lloguer residencial es regula intensament, però no s’incentiva, molts propietaris i inversors opten per altres productes menys intervinguts i més rendibles.

Bardavio ha estat crític amb algunes mesures aplicades a Catalunya, com la declaració de zones tensionades o la reserva del 30% d’habitatge protegit en noves promocions quan no va acompanyada de prou subvencions. Segons la seva opinió, aquestes polítiques desincentiven l’oferta si no s’equilibren amb seguretat jurídica, incentius fiscals i col·laboració publicoprivada.

Pla de l’Institut Català de Finances

Malgrat les seves diferències, tots dos ponents coincideixen que Catalunya també ofereix exemples de fórmules que poden funcionar. Bardavio cita programes impulsats amb l’Institut Català de Finances (ICF) i ajuntaments catalans per promoure habitatge públic sobre sòls municipals mitjançant drets de superfície. En aquest model, l’ajuntament conserva la propietat del sòl, el privat construeix i gestiona la promoció amb finançament públic o suport institucional, i els habitatges es destinen a HPO o lloguer assequible.

Ezquiaga va valorar aquest tipus de mecanismes perquè permeten que el sòl públic, moltes vegades obtingut gratuïtament pels municipis, torni al circuit residencial a baix cost i amb finalitat social. El seu argument és que l’habitatge protegit només serà realment assequible si es redueix al màxim la repercussió del sòl en el preu final. Si el sòl va arribar gratuïtament a l’administració, l’expert defensa que hauria de tornar al mercat residencial també en condicions molt avantatjoses per produir habitatge assequible de manera permanent.

No hi ha transparència municipal

Una altra adversitat a superar és la manca de transparència dels ajuntaments a l’hora de donar a conèixer l’estat dels sòls que posseeixen. El debat apunta així a una triple via. Primer, exigir als ajuntaments que inventariïn, mobilitzin i desenvolupin els seus sòls disponibles. Segon, crear marcs atractius perquè propietaris privats i inversors participin en la promoció d’habitatge protegit o assequible sense derivar el sòl cap a usos més rendibles, però menys útils socialment. I tercer, estudiar fórmules de densificació com l’elevació dels edificis, que poden oferir resultats més ràpids en entorns urbans consolidats i amb escassetat de sòl.

La conclusió compartida és que la política d’habitatge no es pot limitar a regular preus o protegir contractes existents. Barcelona i la seva àrea metropolitana necessiten més habitatge. I per construir-lo, el sòl és la peça central, tant el sòl buit que roman bloquejat com el sòl ja construït que es pot aprofitar millor. La pregunta ja no és només quants habitatges falten, sinó per què tants terrenys capaços d’acollir-los continuen buits, quins edificis poden créixer en alçada i quines administracions estan disposades a assumir la responsabilitat d’activar totes les eines disponibles. Queda un any per a les pròximes eleccions municipals i els ajuntaments haurien d’explicar quins sòls posseeixen i quines mesures adoptaran per incrementar el parc d’habitatges assequibles. L’emergència social així ho reclama.