El área metropolitana tiene 142.894 viviendas pendientes en suelos ya previstos por el planeamiento, una bolsa equivalente al 7,1% de su parque residencial. Casi la mitad del suelo municipal aparecía sin edificar en 2016, según los datos recogidos por el economista Ignacio Ezquiaga de Funcas en una ponencia sobre política de vivienda realizada en el XLIII Seminario de la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) que este año se ha celebrado en la Universidad Menéndez Pelayo (UIMP) con el título “Inteligencia artificial, energía y vivienda, retos actuales de la economía”, con el patrocinio de BBVA y seguido por nextllobregat.cat por ser su editora, BCN Content Factory, socio de la APIE. Por el interés social que la vivienda representa, esta información es la primera de cuatro que nextllobregat.cat publicará esta semana. Encabeza estas líneas un collage con los presidentes de compañías y expertos junto a la ministra de la Vivienda y un sindicalista que han participado en el citado seminario.

El experto asegura que la crisis de acceso a la vivienda en Cataluña no se explica únicamente por la falta de suelo, sino también por la dificultad para movilizar el suelo ya previsto en el planeamiento urbanístico. Esta es una de las principales conclusiones que pueden extraerse de la ponencia titulada “La política de vivienda en un mercado de oferta más inelástica. ¿Cómo reactivar los suelos en manos muertas?”, presentada por Ignacio Ezquiaga, doctor en Ciencias Económicas e investigador de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).

El 7,1% del parque de viviendas existente

En el caso catalán, el dato más relevante corresponde al área metropolitana de Barcelona. Según la presentación de Ezquiaga, esta área urbana cuenta con 142.894 viviendas previstas pendientes en suelos incluidos en el planeamiento de desarrollo. Esta cifra se compara con un parque residencial de 2.001.069 viviendas en 2021, por lo que las viviendas pendientes equivalen al 7,1% del parque existente.

Aunque este porcentaje es inferior al de otras grandes áreas urbanas españolas, como Murcia, donde las viviendas pendientes equivalen al 95% del parque, Granada, con el 45,3%, o Málaga, con el 30,1%, el volumen absoluto del área metropolitana barcelonesa es muy elevado. Solo Madrid, con 350.955 viviendas pendientes, Murcia, con 226.654 y Sevilla, con 142.932, aparecen por encima o prácticamente al mismo nivel que Barcelona en la clasificación de las 15 mayores áreas urbanas analizadas.

Los ayuntamientos no edifican en sus suelos

El informe del experto de Funcas también señala otro indicador especialmente significativo para el debate, puesto que en el área metropolitana barcelonesa, el 48,8% de los suelos municipales figuraban sin edificar en los datos de 2016. Es uno de los porcentajes más altos entre las grandes áreas urbanas incluidas en la tabla, prácticamente igual al de Madrid, que registra un 48,7%. Este dato apunta al papel clave de los ayuntamientos y del suelo público en la respuesta a la emergencia habitacional.

El diagnóstico de Ezquiaga sitúa el problema en un mercado de oferta cada vez más rígido. Tras la crisis financiera de 2008, muchos suelos y promociones quedaron en manos de bancos, la Sareb, fondos internacionales y administraciones públicas. Según el informe de Funcas, esos activos no han regresado al mercado al ritmo previsto. El resultado es una paradoja, ya que hay suelo planificado y viviendas potenciales, pero una parte importante permanece bloqueada, sin urbanizar o sin edificar. 

En el conjunto de España, el planeamiento recoge alrededor de 7 millones de viviendas pendientes en suelos con distintos grados de desarrollo incompleto. En las 86 áreas urbanas analizadas por Funcas, la cifra baja a 3,3 millones, y en las 15 mayores áreas urbanas alcanza 1,5 millones. El área metropolitana de Barcelona representa, por tanto, cerca del 9,4% de las viviendas pendientes contabilizadas en esas 15 grandes áreas urbanas.

Los precios han vuelto a subir un 47%

La presión sobre el mercado catalán se produce en un contexto estatal de fuerte deterioro de la asequibilidad. El experto de Funcas recuerda que los precios de la vivienda volvieron a subir un 47% entre 2014 y 2025, hasta alcanzar nuevos máximos, y que la asequibilidad se sitúa en torno a 8 años de renta. Al mismo tiempo, las dificultades de acceso a la propiedad han empujado a más hogares hacia el alquiler y los hogares en alquiler de mercado pasaron de 1,7 millones en 2007 a 3,3 millones en 2025 en España.

Para Cataluña, estos datos refuerzan una idea central: el problema no es solo construir más, sino conseguir que se active el suelo ya previsto para vivienda. La ponencia de Ezquiaga plantea varias vías para hacerlo, entre ellas movilizar ese suelo público “dormido” hacia alquiler protegido o asequible, utilizar fórmulas de colaboración público-privada, aplicar concesiones o derechos de superficie de 60 o 70 años, penalizar la ociosidad del suelo, impulsar la edificación forzosa de solares y agilizar modificaciones puntuales del planeamiento.

Puñetazo municipal encima de la mesa

En el área de Barcelona, donde la disponibilidad de suelo es más limitada y la presión de la demanda es muy elevada, la movilización de los suelos pendientes aparece como una de las piezas clave para ampliar la oferta residencial. El experto advierte, sin embargo, que la acumulación de suelo por parte de propietarios sin incentivos claros para desarrollarlo —las llamadas “manos muertas”— ha reducido la capacidad del mercado para responder al aumento de precios con más vivienda.

Barcelona, por lo tanto, no parte de cero en materia de suelo residencial previsto. Hay casi 143.000 viviendas potenciales pendientes de desarrollo en su área urbana. La cuestión decisiva es cómo transformar esa capacidad urbanística en viviendas reales, especialmente asequibles, en un momento de fuerte tensión social y económica en torno al acceso a la vivienda. Los ayuntamientos tienen la palabra, primero, siendo transparentes e informando del suelo que obra en su poder fruto de las cesiones obligatorias en las promociones realizadas en el pasado. Y también dando el necesario puñetazo encima de la mesa de los suelos “dormidos” en manos de propietarios que no necesitan o quieren edificarlos, poniendo incentivos o penalizando e incluso forzando su edificación. La fórmula permite obligar a los propietarios a construir o, en caso contrario, abrir la puerta a mecanismos de sustitución o expropiación La legislación lo permite. Sólo hay que ponerse manos a la obra.