Propietaris d'habitatges acorden amb els seus llogaters llogar habitacions per evitar els límits legals en els preus del lloguer, mentre apareixen empreses de venda d'habitacions i també per a inversors en habitacions. Per cada habitació de lloguer ofertada a les plataformes hi ha 22 persones de mitjana que s'hi interessen.

Els preus elevats i l'enorme competència per accedir a un habitatge de lloguer continuen provocant que moltes persones no tinguin més remei que anar al lloguer d'habitacions. Aquesta situació ha provocat que el nombre de contactes que rep cada habitació oferida a les plataformes hagi arribat a les 22 persones interessades, segons un estudi publicat per idealista amb dades del segon quadrimestre d'aquest any. Aquest número ha estat menor que en el cas de l'habitatge complet, gràcies al fet que l'oferta disponible d'habitacions ha crescut un 24% el darrer any.

El mercat de les habitacions és el negoci immobiliari més florent a l’Hospitalet. Diverses són les fórmules que han aparegut a la ciutat, tant de lloguer com de venda en règim de copropietat, però també n'han sorgit d'altres de reclam als inversors interessats a comprar estudis i apartaments a una empresa que es compromet a gestionar el lloguer temporal.

Doble benefici del relloguer

Alguns propietaris que tenen habitatges arrendats acorden amb els seus llogaters llogar habitacions perquè tots dos obtinguin beneficis. D'aquesta manera, l'inquilí que té el contracte de lloguer en regla pot veure compensat totalment o parcialment la renda que ha d'abonar rellogant per exemple dues habitacions. Mentrestant, el propietari de l'habitatge també obté un extra afegit sense veure els seus ingressos limitats pels límits als lloguers establerts per la Llei d'Habitatge i el Govern de la Generalitat per la declaració de l'Hospitalet com a zona de mercat residencial tensionat, cosa que restringeix el preu dels nous contractes i l'actualització dels existents a un índex específic.

També es dóna el cas de propietaris d'habitatges que directament lloguen els pisos per habitacions, superant igualment els límits de preus establerts legalment. Fins i tot hi ha casos a Bellvitge en què els seus propietaris han convertit el menjador en dues habitacions que lloguen al costat de les tres habitacions amb què compten els habitatges, tots ells amb clau a la porta. El preu del lloguer en aquests casos és de 500 euros per habitació de mitjana, que multiplicats per 5 habitacions suposa uns ingressos de 2.500 euros sense declarar, pagant en efectiu, cosa que es coneix popularment com “en negre”. A més, els propietaris es neguen que els llogaters puguin empadronar-se i així eviten qualsevol control fiscal. En aquests casos, els llogaters de les habitacions només comparteixen el bany i la cuina.

Però els casos més lacerants són els que pateixen algunes famílies que viuen en una habitació rellogada la parella els seus fills, amb una finestra que dóna a la paret del pati interior i sense aire condicionat, amb l'agreujant de tenir limitacions horàries a l'ús del ventilador perquè l'amo l'hi prohibeix perquè no s'encareixi el rebut de la llum. En plena onada de calor. Són desenes de famílies en habitacions que veuen limitat l'ús dels aparells de ventilació obligats pels propietaris. Per donar-los solució, Càritas ha obert els seus centres com a refugis climàtics perquè es puguin refrigerar, en tractar-se, principalment, d'un problema de salut, segons assenyalen els responsables del seu centre polivalent a l'Hospitalet, on acullen mares amb els seus nadons durant el dia perquè els puguin alletar i refrescar, però que al capvespre han de tornar a l'habitació mitjana.

Hipotecar-se, més barat que llogar

Cada cop més ciutadans descobreixen que pagar una hipoteca pot ser més assequible que llogar. Així ho revelen diversos estudis recents, que mostren un fort canvi de mentalitat pel que fa a l'accés a l'habitatge. I és que, durant dècades, comprar un habitatge ha estat percebut com un pas inabastable per a molts espanyols, especialment entre els joves. Tot i això, la tendència sembla estar canviant. A moltes ciutats com l’Hospitalet, si es mira la mensualitat, la quota mensual d’una hipoteca ja és inferior al preu d’un lloguer, marcant un gir significatiu en la mentalitat dels que busquen accedir a un habitatge.

Aquest canvi s'està produint per un context on els preus del lloguer continuen disparats (han pujat un 10% interanual), mentre que les condicions hipotecàries, malgrat l'entorn econòmic, s'han mantingut relativament estables i amb tendència que el Banc Central Europeu (BCE) continuï rebaixant els tipus d'interès. El resultat: a l’Hospitalet resulta més barat pagar una hipoteca que llogar.

Els experts hipotecaris de Wypo assenyalen que la foto del mercat el setembre del 2025 consolida i amplia la tendència ja visible al tancament del 2024: la pressió del lloguer supera la de la compra finançada, encara que l'entrada exigida per a la hipoteca continua sent la principal barrera per a molts ciutadans.

Els límits a la propietat

Una altra modalitat en voga a l’Hospitalet és la venda d’habitacions, ja que en reduir el preu de compra, en ser compartida, es poden aconseguir hipoteques per una quota d’aproximadament el que suposa el lloguer. A més de l'encariment de l'habitatge, la principal limitació per a la compra és que els bancs solen finançar com a màxim el 80% del valor de taxació o del preu de compravenda (el menor de tots dos) per a un habitatge habitual. De manera que el comprador ha de disposar d'almenys el 20 per cent en efectiu més aproximadament un 15 per cent més per abonar els impostos i despeses de notaria i registre de la propietat.

Pel que fa als impostos, el de l'IVA en el cas d'habitatge nou suposa un 10 per cent del valor escripturat, al qual cal afegir un 3 per cent de l'impost d'actes jurídics documentats (IAJD). En cas que la venda sigui de segona mà, l'impost a abonar és el de Transmissions Patrimonials (ITP), que ascendeix al 10% escripturat, a la qual cosa cal afegir un 5% addicional per a taxació i altres costos com les despeses de notaria i el registre de la propietat.

Si l'habitatge a adquirir suposa, per exemple, un preu de 200.000 euros, cal disposar d'un estalvi previ d'uns 70.000 euros per aspirar que una entitat financera us concedeixi una hipoteca. Un altre inconvenient és que els bancs tenen establerts límits de solvència i endeutament. Aquest darrer concepte suposa que l'import de la quota hipotecària mensual no ha de superar, en la majoria dels casos, el 30 o 40 per cent dels ingressos nets mensuals del sol·licitant, després de descomptar-ne els altres deutes. Per exemple, per a una persona que cobri el salari mínim interprofessional, el límit de quota hipotecària s'establiria en uns 650 o 700 euros mensuals.

També hi ha límits dedat. Encara que no n'hi ha un establert legalment, les entitats financeres solen establir una edat màxima per a la cancel·lació total de la hipoteca que se situa al voltant dels 75 anys. A major edat del sol·licitant, menor serà el termini d'amortització que es podrà oferir, cosa que pot resultar en quotes mensuals més elevades. En tots els casos, cada banc fa un estudi detallat de la situació econòmica i financera de cada sol·licitant per prendre una decisió. I quan els ingressos són baixos, els problemes creixen. Per això l'opció de compra compartida d'habitatges o d'habitacions es plantegi com una alternativa mitjançant la fórmula legal dels indivisos.

Plataforma de copropietat

L'empresa Yorsio es presenta com la primera plataforma de copropietat immobiliària a Espanya que ofereix porcions de pis com a alternativa al lloguer i un 'Tinder' per trobar companys amb qui compartir l'adquisició d'un habitatge on el saló, la cuina, el bany i la terrassa o balcó són d'ús compartit. Aquesta empresa, que ja està operant a l’Hospitalet, on afirma tenir quatre joves inscrits que aspiren a adquirir un habitatge compartit, vol fer líquid un mercat que no ho ha estat fins ara i donar sortida a aquest indivís, que és el percentatge que correspon a cada copropietari del futur habitatge. Si un pis té quatre habitacions a llogar, a cada signant li correspondria el 25%, com passa en el repartiment entre iguals en una herència o un divorci.

Portaveus de Yorsio afirmen tenir un algorisme propi amb què, a partir d'un test de personalitat als interessats, puguin trobar els companys de pis ideals segons el seu perfil, així com les propietats més afins. A més, a la cartera compten amb immobiliàries que els ofereixen el seu propi paquet d'actius, i fins i tot una promotora amb què planegen construir un projecte des de zero perquè volen “que els estàndards de qualitat siguin alts”.

Estudis en venda per a inversors

Una altra empresa, Kora Mostra, acaba de llançar a l'Hospitalet un nou complex d'estudis de la seva línia flex living de lloguer temporal en un edifici que aixecarà al solar situat a l'avinguda del Carrilet, 275, molt a prop de la Rambla Marina. El complex compta amb 253 apartaments i més de 2.000 metres quadrats de zones comunes que aporten valor afegit i que combina la comoditat d'una residència flexible urbà, com si fos un hotel, però amb espais dedicats al relax, la gastronomia, el treball, l'intercanvi d'idees i àrees específiques per al desenvolupament d'activitats culturals. Per exemple, a la planta 14 hi haurà una piscina, a més de comptar a la primera planta amb cafeteria-restaurant, terrasses, coworking, gimnàs, etcètera.

Els apartaments consten d´una habitació amb cuina oberta (americana) un bany i balcó i tenen unes superfícies de 29 metres quadrats fins a 52 metres quadrats, cas en què l´habitació és tancada i disposa d´un saló amb cuina americana i terrassa, a més de bany complet. Els propietaris de cada apartament podran disposar d'una setmana gratis a l'any i l'empresa Kora s'encarrega de llogar-los oferint un 4% de renda fixa neta de despeses, sense que el propietari-inversor hagi d'assumir cap despesa de gestió, estructura o manteniment de l'apartament, llevat de l'IBI. També ofereixen una rendibilitat variable segons els resultats reals de l'explotació, assenyalant un objectiu de rendibilitat global estimada (fixa + variable) que es mou al voltant d'un 7% anual net de despeses.

Les condicions indiquen un termini de primer cicle dexplotació de 10 anys més 10 anys renovables més. Els preus varien segons l'alçada dels apartaments. Per exemple, les primeres plantes, els estudis amb 29 metres quadrats de superfície suposa una inversió de 184.000 euros més IVA, mentre que el mateix estudi a la planta 12 puja a un preu de venda de 201.000 euros. Pel que fa a l'apartament de 52 metres quadrats, en una planta segona surt per 260.000 euros.

La forma de pagament d'aquesta inversió immobiliària habitacional és de 10.000 euros a la signatura del contracte de reserva més el 15 per cent del cost a la signatura del contracte de compravenda i un altre 15 per cent quan s'hagin realitzat els fonaments, en el segon trimestre de 2026. l'IVA al lliurament del bé en escriptura pública, que se suposa es farà el quatre trimestre del 2027. A més, la promoció compta amb 71 places de pàrquing a un preu unitari de 25.000 euros i que tindran les mateixes condicions de rendibilitat que els apartaments. Al preu dels apartaments caldrà sumar-hi el mobiliari, de 10.000 euros en el cas dels estudis i 12.000 euros per als apartaments.