L’àrea metropolitana té 142.894 habitatges pendents en sòls ja previstos pel planejament, una bossa equivalent al 7,1% del seu parc residencial. Gairebé la meitat del sòl municipal apareixia sense edificar el 2016, segons les dades recollides per l’economista Ignacio Ezquiaga, de Funcas, en una ponència sobre política d’habitatge presentada al XLIII Seminari de l’Associació de Periodistes d’Informació Econòmica (APIE), que aquest any s’ha celebrat a la Universitat Menéndez Pelayo (UIMP) amb el títol «Intel·ligència artificial, energia i habitatge, reptes actuals de l’economia», amb el patrocini de BBVA i seguit per nextllobregat.cat, ja que la seva editora, BCN Content Factory, és sòcia de l’APIE. Per l’interès social que representa l’habitatge, aquesta informació és la primera de quatre que nextllobregat.cat publicarà aquesta setmana. Encapçala aquestes línies un collage amb els presidents de companyies i experts, juntament amb la ministra d’Habitatge i un sindicalista, que han participat en l’esmentat seminari.

L’expert assegura que la crisi d’accés a l’habitatge a Catalunya no s’explica únicament per la manca de sòl, sinó també per la dificultat de mobilitzar el sòl ja previst en el planejament urbanístic. Aquesta és una de les principals conclusions que es poden extreure de la ponència titulada «La política d’habitatge en un mercat d’oferta més inelàstica. Com reactivar els sòls en mans mortes?», presentada per Ignacio Ezquiaga, doctor en Ciències Econòmiques i investigador de la Fundació de les Caixes d’Estalvis (Funcas).

El 7,1% del parc d’habitatges existent

En el cas català, la dada més rellevant correspon a l’àrea metropolitana de Barcelona. Segons la presentació d’Ezquiaga, aquesta àrea urbana compta amb 142.894 habitatges previstos pendents en sòls inclosos en el planejament de desenvolupament. Aquesta xifra es compara amb un parc residencial de 2.001.069 habitatges l’any 2021, de manera que els habitatges pendents equivalen al 7,1% del parc existent.

Tot i que aquest percentatge és inferior al d’altres grans àrees urbanes espanyoles, com Múrcia, on els habitatges pendents equivalen al 95% del parc, Granada, amb el 45,3%, o Màlaga, amb el 30,1%, el volum absolut de l’àrea metropolitana barcelonina és molt elevat. Només Madrid, amb 350.955 habitatges pendents, Múrcia, amb 226.654, i Sevilla, amb 142.932, apareixen per sobre o pràcticament al mateix nivell que Barcelona en la classificació de les 15 àrees urbanes més grans analitzades.

Els ajuntaments no edifiquen als seus sòls

L’informe de l’expert de Funcas també assenyala un altre indicador especialment significatiu per al debat, ja que a l’àrea metropolitana barcelonina el 48,8% dels sòls municipals figuraven sense edificar en les dades de 2016. És un dels percentatges més alts entre les grans àrees urbanes incloses a la taula, pràcticament igual al de Madrid, que registra un 48,7%. Aquesta dada apunta al paper clau dels ajuntaments i del sòl públic en la resposta a l’emergència habitacional.

El diagnòstic d’Ezquiaga situa el problema en un mercat d’oferta cada vegada més rígid. Després de la crisi financera del 2008, molts sòls i promocions van quedar en mans de bancs, la Sareb, fons internacionals i administracions públiques. Segons l’informe de Funcas, aquests actius no han tornat al mercat al ritme previst. El resultat és una paradoxa: hi ha sòl planificat i habitatges potencials, però una part important roman bloquejada, sense urbanitzar o sense edificar.

En el conjunt d’Espanya, el planejament recull al voltant de 7 milions d’habitatges pendents en sòls amb diferents graus de desenvolupament incomplet. A les 86 àrees urbanes analitzades per Funcas, la xifra baixa a 3,3 milions, i a les 15 àrees urbanes més grans arriba a 1,5 milions. L’àrea metropolitana de Barcelona representa, per tant, prop del 9,4% dels habitatges pendents comptabilitzats en aquestes 15 grans àrees urbanes.

Els preus han tornat a pujar un 47%

La pressió sobre el mercat català es produeix en un context estatal de fort deteriorament de l’accessibilitat a l’habitatge. L’expert de Funcas recorda que els preus de l’habitatge van tornar a pujar un 47% entre el 2014 i el 2025, fins a assolir nous màxims, i que l’accessibilitat se situa al voltant de 8 anys de renda. Al mateix temps, les dificultats d’accés a la propietat han empès més llars cap al lloguer i les llars en règim de lloguer de mercat han passat d’1,7 milions el 2007 a 3,3 milions el 2025 a Espanya.

Per a Catalunya, aquestes dades reforcen una idea central: el problema no és només construir més, sinó aconseguir que s’activi el sòl ja previst per a habitatge. La ponència d’Ezquiaga planteja diverses vies per fer-ho, entre les quals mobilitzar aquest sòl públic «adormit» cap al lloguer protegit o assequible, utilitzar fórmules de col·laboració publicoprivada, aplicar concessions o drets de superfície de 60 o 70 anys, penalitzar l’ociositat del sòl, impulsar l’edificació forçosa de solars i agilitzar modificacions puntuals del planejament.

Cop de puny municipal sobre la taula

A l’àrea de Barcelona, on la disponibilitat de sòl és més limitada i la pressió de la demanda és molt elevada, la mobilització dels sòls pendents apareix com una de les peces clau per ampliar l’oferta residencial. L’expert adverteix, però, que l’acumulació de sòl per part de propietaris sense incentius clars per desenvolupar-lo —les anomenades «mans mortes»— ha reduït la capacitat del mercat per respondre a l’augment dels preus amb més habitatge.

Barcelona, per tant, no parteix de zero en matèria de sòl residencial previst. Hi ha gairebé 143.000 habitatges potencials pendents de desenvolupament a la seva àrea urbana. La qüestió decisiva és com transformar aquesta capacitat urbanística en habitatges reals, especialment assequibles, en un moment de forta tensió social i econòmica al voltant de l’accés a l’habitatge. Els ajuntaments tenen la paraula, primer, sent transparents i informant del sòl que obra en el seu poder fruit de les cessions obligatòries en les promocions realitzades en el passat. I també donant el necessari cop de puny sobre la taula als sòls «adormits» en mans de propietaris que no necessiten o no volen edificar-los, establint incentius o penalitzant-los i fins i tot forçant-ne l’edificació. La fórmula permet obligar els propietaris a construir o, en cas contrari, obrir la porta a mecanismes de substitució o expropiació. La legislació ho permet. Només cal posar-s’hi.